Iroko Atlas

Iroko Atlas est une SCPI de rendement à capital variable, conçue pour les investisseurs désireux d’accéder à un patrimoine immobilier international sans contraintes nationales. Dès sa création, la SCPI adopte une stratégie claire : elle n’investit pas en France, mais dans les marchés européens et internationaux, afin de capter des opportunités là où les cycles sont décalés et les valorisations souvent plus attractives.

La philosophie d’Iroko Atlas repose sur une approche granulaire : privilégier des actifs intermédiaires (environ 1 à 10 M€), dans des localisations souvent ignorées par les grands investisseurs. Cette tactique permet de dénicher des biens à bon rendement tout en limitant la concurrence au moment de l’acquisition.

La SCPI adopte un modèle sans frais de souscription, ce qui signifie que l’intégralité du capital investi est directement employée dans l’achat d’actifs, sans dilution liée à des commissions initiales. Les frais de gestion sont assumés au niveau de la société de gestion, renforçant l’alignement des intérêts entre associés et gestionnaire. Par ailleurs, Iroko Atlas entend être totalement transparente : toutes les informations relatives aux frais, à l’acquisition d’actifs, aux commissions et aux périodes de blocage sont communiquées explicitement aux associés.

Le délai de jouissance est fixé au 1ᵉʳ jour du 5ᵉ mois suivant la souscription. Pour bénéficier de la gratuité des commissions de sortie, les associés conservent leurs parts au moins cinq ans, dans une logique de stabilité et d’engagement de long terme.

La stratégie d’Iroko Atlas combine diversification géographique, sélectivité active et orientation opportuniste. Plutôt que de se disperser, la SCPI cible plusieurs marchés étrangers avec un focus sur l’Europe de l’Ouest, tout en restant prête à s’ouvrir à l’Europe centrale ou à l’Amérique du Nord selon les opportunités.

La sélection d’actifs mise sur la qualité et le potentiel : biens déjà loués à des locataires solides, mais aussi biens permettant transformations ou repositionnements pour créer de la valeur. L’idée est d’acheter au bon prix et de tirer parti de l’évolution du marché pour valoriser le parc.

En parallèle, Iroko Atlas limite l’endettement, maintient une granularité élevée (nombre d’actifs/locataires) et ajuste ses arbitrages selon les cycles. L’approche est prudente mais ambitieuse, visant des flux de revenus réguliers tout en laissant une place à la valorisation du capital. L’objectif affiché, non garanti, est un taux de distribution de 6,50 % et un TRI 10 ans de 7 %.

Le patrimoine d’Iroko Atlas reflète une diversification spatiale et sectorielle pensée pour résister aux aléas :

1. Implantation internationale (hors France) : ciblage prioritaire de l’Europe de l’Ouest (marchés liquides et profonds), avec une ouverture opportuniste vers l’Europe centrale ou l’Amérique du Nord lorsque le couple risque/rendement est favorable. Cette dispersion permet de lisser les cycles et de décorréler les performances.
2. Mix sectoriel “multi-activités” : exposition combinant bureaux modernes, commerces de proximité, locaux d’activités, logistique urbaine, hôtellerie ou services spécialisés, afin de répartir le risque et capter des moteurs de revenus complémentaires.
3. Granularité élevée : orientation vers des tickets 1–10 M€ pour construire un grand nombre de lignes ; la performance ne dépend pas d’un actif unique, et l’incident locatif est mutualisé.
4. Qualité locative et emplacements : priorité aux zones bien desservies, avec des baux fermes et des locataires solides ; objectif de taux d’occupation élevé et de stabilité des loyers.
5. Discipline financière : faible levier, arbitrages au fil de l’eau et suivi ESG afin de maintenir la résilience du portefeuille dans la durée.

Iroko Atlas est une création récente, lancée officiellement en septembre 2025 après visa AMF. Avant l’ouverture à l’offre publique, des acquisitions préliminaires ont posé les bases d’un portefeuille initial.

Pour sa première phase de lancement, Iroko a proposé des parts “sponsors” avec décote par rapport au prix standard pour les premiers souscripteurs, illustrant une ingénierie de lancement mesurée.

Bien qu’encore sans historique long terme, les perspectives s’inscrivent dans la continuité du positionnement d’Iroko : distribution régulière, valorisation patrimoniale, diversification internationale et transparence de la gouvernance.

1. Positionnement international exclusif : L’absence d’actifs en France permet d’accéder à des marchés décorrélés et de répartir les risques entre plusieurs économies. Cet ancrage hors frontières ouvre la voie à des valorisations d’entrée parfois plus attractives et à des cycles différenciés.
2. Modèle sans frais de souscription : Chaque euro investi travaille immédiatement dans l’immobilier ; la lisibilité du rendement net s’en trouve améliorée et l’alignement d’intérêts renforcé entre la gestion et les associés.
3. Ambition de performance crédible : Un objectif de distribution de 6,50 % et un TRI cible de 7 % à 10 ans positionnent la SCPI de manière compétitive, tout en restant compatibles avec une gestion prudente du risque.
4. Approche granulaire (1–10 M€) : La taille des tickets ouvre l’accès à des opportunités moins disputées, souvent mieux rémunérées, et favorise une mutualisation naturelle du risque portefeuille.
5. Transparence et cadre de détention clairs : Information précise sur frais, commissions, délai de jouissance et conditions de sortie (gratuité après 5 ans), apportant prévisibilité et confiance.
6. Diversification sectorielle pilotée : Un panier multi-usages (bureaux, activité, logistique, commerces, hôtellerie) pour amortir les cycles et préserver la récurrence des loyers.

1. Jeune SCPI sans cycle complet : L’absence d’historique traversant un retournement impose de suivre la tenue des revenus et la qualité des acquisitions durant les premières années.
2. Objectifs de rendement à confirmer : L’ambition (6,50 % / TRI 7 %) devra se confronter aux conditions macro (taux, inflation, croissance) et à la disponibilité d’actifs au bon prix.
3. Liquidité dépendante de la collecte : Comme toute SCPI à capital variable, la revente des parts est conditionnée à l’appétit des nouveaux souscripteurs et à la fluidité du marché secondaire.
4. Complexité internationale : Les fiscalités locales, la réglementation et la multi-juridiction exigent une ingénierie opérationnelle pour préserver le rendement net et maîtriser les coûts indirects.
5. Frais et coûts d’acquisition : Même sans frais d’entrée, les frais récurrents et coûts d’acquisition (notamment à l’étranger) doivent être surveillés afin de maintenir la performance nette au niveau visé.