COMPRENDRE
Risques des SCPI
Quels sont les risques des SCPI ? Marché immobilier, perte en capital, revenus non garantis, liquidité, endettement, fiscalité, gouvernance et ESG.
Risque de marché immobilier (prix & loyers)
Le marché immobilier peut connaître des cycles, entraînant des variations de valeur et de loyers.
Cependant, les SCPI amortissent ces mouvements grâce à la diversification de leur patrimoine (secteurs, zones géographiques, locataires) et à une gestion active des arbitrages et des baux.
En pratique, les rendements restent globalement stables sur le long terme, malgré les fluctuations ponctuelles.
Risque de perte en capital (variation du prix de part)
Le prix de part reflète la valeur réelle du patrimoine détenu. Une baisse du marché peut affecter temporairement cette valorisation.
Mais les SCPI investissent dans des actifs tangibles, souvent loués à long terme, ce qui permet d’amortir la volatilité et de préserver la valeur dans le temps.
Liquidité des parts et délais de revente
Les SCPI sont des placements à horizon long terme. La revente des parts dépend du marché, mais la plupart des SCPI à capital variable offrent une liquidité continue grâce au mécanisme de souscription-retrait.
En pratique, la majorité des investisseurs conservent leurs parts 8 à 10 ans, période optimale pour lisser les cycles et maximiser le rendement global.
Revenus non garantis (TOF, franchises, vacance)
Les loyers peuvent fluctuer selon le taux d’occupation, les renégociations ou les travaux.
Pour y faire face, les SCPI disposent souvent d’un RAN (Report à Nouveau), une réserve de distribution qui permet de maintenir la régularité des dividendes en période moins favorable.
Endettement (SCPI et investisseur)
Les SCPI utilisent un levier d’endettement maîtrisé, strictement encadré par l’AMF, pour renforcer leur performance sans excès de risque.
Pour l’investisseur, l’achat à crédit reste une stratégie efficace à condition d’adapter la durée et le montant de l’emprunt à ses revenus et objectifs.
Risques de change et d’exposition internationale
Les SCPI européennes offrent une diversification géographique précieuse.
Les variations de change ou les différences fiscales existent, mais elles sont gérées activement par les sociétés de gestion et atténuées par la diversification des zones d’investissement.
Risques de gouvernance et de gestion
La performance dépend de la compétence et de la transparence de la société de gestion. Les SCPI sont gérées par des acteurs agréés par l’AMF, soumis à des contrôles réguliers et à une gouvernance rigoureuse, garantissant un cadre solide pour les porteurs de parts.
Risques ESG et réglementaires
Les nouvelles normes (décret tertiaire, critères environnementaux) incitent les SCPI à moderniser et valoriser leurs actifs.
Les SCPI labellisées ISR (Investissement Socialement Responsable) anticipent ces enjeux, ce qui peut constituer un levier de performance durable à long terme.
Risques fiscaux
La fiscalité dépend du mode de détention : en direct, en assurance-vie, en démembrement ou via une société.
Une bonne stratégie patrimoniale permet souvent de réduire la pression fiscale ou de différer l’imposition.
FAQ
Questions fréquentes
Peut-on perdre de l’argent en SCPI ?
Oui. Le prix de part peut baisser et la revente peut prendre du temps ; les revenus ne sont pas garantis.
Pourquoi mes dividendes ont-ils diminué ?
Vacance, franchises, renégociation des loyers, cessions d’actifs, hausse des charges ou constitution de réserves peuvent expliquer une baisse.
La liquidité est-elle assurée ?
Non. Les retraits dépendent des souscriptions (ou d’un carnet d’ordres). Des délais sont possibles.
Le levier est-il dangereux ?
Bien employé il peut amplifier la performance ; mal calibré, il augmente le risque (au niveau de la SCPI et/ou de l’investisseur).
Le label ISR supprime-t-il les risques ?
Non. Il témoigne d’une démarche ESG mais n’assure ni rendement ni stabilité des prix.
Les SCPI comportent des risques – comme tout placement immobilier – mais ces risques sont connus, mesurés et gérés. La diversification, la transparence, la réglementation et la qualité des sociétés de gestion en font un outil patrimonial robuste, adapté aux investisseurs recherchant un équilibre entre rendement, sécurité et simplicité.
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