Epsicap Nano

Epsicap Nano est une SCPI à capital variable investissant dans des actifs de petite taille — généralement compris entre 1 et 10 millions d’euros.

Là où les grands investisseurs se concentrent sur les immeubles de prestige, Epsicap Nano explore les opportunités des villes moyennes, des métropoles régionales et, progressivement, de certains marchés européens.

Son patrimoine regroupe des commerces, bureaux, locaux d’activités, établissements de santé ou d’éducation, ainsi que quelques actifs mixtes.

La SCPI conserve une grande flexibilité sectorielle, lui permettant de saisir les meilleures opportunités sans contrainte rigide de répartition.

Chaque acquisition repose sur des critères stricts : qualité de l’emplacement, solidité du locataire, durée du bail et potentiel de revalorisation (rénovation, repositionnement, mise aux normes).

Les revenus mensuels distribués assurent une régularité appréciée, et les revalorisations successives du prix de part traduisent la création de valeur réelle du patrimoine.

La stratégie d’Epsicap Nano repose sur trois piliers : spécialisation “small caps”, diversification contrôlée et gestion active opportuniste.

1. Spécialisation “small caps” : en ciblant des actifs plus petits, souvent ignorés des grands acteurs institutionnels, la SCPI acquiert à meilleurs rendements potentiels et à valeurs d’entrée attractives.
2. Diversification raisonnée : répartition entre France et Espagne, et entre secteurs complémentaires (commerce, bureaux, activité, santé, éducation). Cette mixité assure une résilience structurelle face aux cycles économiques.
3. Sélectivité stricte : seuls les immeubles présentant un bon rapport rendement/risque, une localisation pertinente et des locataires solides sont retenus.
4. Gestion prudente : endettement limité, frais contenus et granularité élevée (nombre d’actifs et de locataires) réduisent les risques d’exposition excessive.
5. Approche dynamique : ajustement des acquisitions selon le cycle immobilier, arbitrages réguliers et recherche constante d’un double levier rendement + valorisation.

Cette combinaison confère à la SCPI une agilité rare, particulièrement adaptée aux marchés régionaux et aux contextes mouvants.

Le patrimoine d’Epsicap Nano illustre une diversification équilibrée et une sélection qualitative exigeante.

1. Répartition géographique : Majoritairement investie en France, la SCPI privilégie les métropoles régionales (Lyon, Nantes, Bordeaux, Lille, Toulouse…) et les villes moyennes dynamiques. Elle amorce également une ouverture européenne avec des acquisitions en Espagne, élargissant son champ d’action.
2. Répartition sectorielle : Portefeuille diversifié incluant commerces, bureaux, locaux d’activités, établissements de santé et d’éducation. Cette variété permet de répartir le risque sectoriel et d’assurer une stabilité de revenu.
3. Qualité locative élevée : Les immeubles sont situés dans des zones attractives, bien desservies et loués à des acteurs solides via des baux longs et sécurisés.
4. Granularité maîtrisée : Environ 40 immeubles et plus de 100 locataires, garantissant une mutualisation efficace et une exposition limitée à un seul locataire.
5. Taux d’occupation remarquable : Supérieur à 99 %, traduisant la pertinence du positionnement et la solidité du parc locatif.

Créée en 2021, Epsicap Nano (anciennement Epsilon 360°) a rapidement démontré la viabilité de son modèle.

En 2024, la SCPI a distribué un rendement brut de 6,55 %, et pour 2025, elle vise jusqu’à 7 % (non garanti). Le prix de la part s’élève à 257 €, avec une valeur de retrait de 244,15 €, et une capitalisation supérieure à 164 M€. Le taux d’occupation financier (TOF) atteint 99,64 %, preuve d’une gestion locative efficace.

Les revalorisations successives du prix de part en 2024 (+1,52 %) et 2025 (+1,26 %) confirment la croissance patrimoniale maîtrisée et la confiance des associés.

1. Positionnement unique sur les “small caps” : Epsicap Nano exploite un segment de marché peu concurrencé, combinant agilité, rendement et accès facilité.
2. Rendement attractif et croissant : un taux de distribution de 6,55 % en 2024, avec des perspectives haussières grâce à une sélection d’actifs efficiente.
3. Distribution mensuelle des revenus : une régularité appréciable pour les investisseurs souhaitant des flux de trésorerie fréquents.
4. Taux d’occupation quasi total (99,6 %) : reflète une gestion locative rigoureuse et une demande solide sur les marchés ciblés.
5. Double levier de performance : dividendes + valorisation du prix de part, renforçant la rentabilité globale.
6. Diversification géographique progressive : un ancrage fort en France complété par une ouverture maîtrisée vers l’Espagne, source d’opportunités futures.
7. Gestion prudente et structurée : frais et endettement maîtrisés, stratégie flexible et granularité adaptée garantissent la stabilité du modèle.

1. Jeune SCPI encore en phase de développement : lancée récemment, Epsicap Nano n’a pas encore traversé un cycle immobilier complet ; sa capacité à maintenir ses performances sur la durée reste à suivre.
2. Rendements ambitieux à confirmer : les objectifs de distribution élevés devront être consolidés dans un environnement économique potentiellement plus tendu.
3. Liquidité dépendante de la collecte : comme toute SCPI à capital variable, la revente des parts repose sur la dynamique de souscription et l’équilibre offre/demande.
4. Spécialisation “small caps” : ce positionnement, source d’opportunités, peut aussi entraîner une liquidité plus faible pour certains actifs de niche.
5. Sensibilité aux frais : bien que modérés, les frais de gestion et de souscription peuvent impacter le rendement net à court terme, incitant à une vision long terme.
6. Croissance rapide à encadrer : l’expansion du portefeuille devra s’accompagner d’un suivi rigoureux des acquisitions pour préserver la qualité moyenne du patrimoine.