MÉTHODE
Investir en SCPI en démembrement
Découvrez l’investissement en SCPI en démembrement : avantages fiscaux et patrimoniaux. Préparez vos revenus futurs et optimisez votre trésorerie
Qu’est-ce que le démembrement de parts de SCPI ?
Le démembrement de propriété est un mécanisme juridique qui sépare :
- La nue-propriété : le droit de posséder la part et de récupérer sa pleine valeur à l’issue du démembrement.
- L’usufruit : le droit de percevoir les revenus (dividendes de SCPI) pendant une durée déterminée.
En SCPI, le démembrement est temporaire : il dure en général de 3 à 20 ans. À la fin de cette période, l’usufruit s’éteint automatiquement et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts.
Pourquoi investir en SCPI en démembrement ?
Pour les nus-propriétaires (investisseurs de long terme) :
- Bénéficier d’une décote à l’achat (parfois 20 à 40 % selon la durée du démembrement).
- Préparer un revenu futur sans subir la fiscalité immédiate sur les loyers.
- Optimiser une stratégie patrimoniale (préparer la retraite, transmettre…).
Pour les usufruitiers (investisseurs de court/moyen terme) :
- Profiter de revenus immédiats plus élevés, en ne payant que l’usufruit.
- Optimiser la trésorerie d’entreprise (sociétés, associations, fondations).
- Valoriser une période précise de revenus (pré-retraite, financement ponctuel).
Avantages
- Stratégie flexible : répond à des profils d’investisseurs très différents.
- Décote attractive pour le nu-propriétaire.
- Revenus boostés pour l’usufruitier.
- Outil d’optimisation fiscale (revenus différés ou imposés différemment selon le statut).
Points de vigilance
- Placement de long terme pour le nu-propriétaire (aucun revenu immédiat).
- Risque de vacance locative ou de baisse des loyers pour l’usufruitier.
- Liquidité limitée (difficile de céder des parts démembrées avant terme).
- Nécessité d’un bon calibrage de la durée et de la stratégie patrimoniale.
Nue-propriété vs usufruit
| Profil | Nue-propriété | Usufruit |
| Durée | Long terme (10–20 ans) | Court/moyen terme (3–10 ans) |
| Objectif | Préparer des revenus futurs, transmission | Générer des revenus immédiats |
| Fiscalité | Pas d’imposition pendant le démembrement | Revenus fonciers imposés |
| Prix d’achat | Décote (20–40 %) | Prix réduit par rapport à la pleine propriété |
| Public visé | Particuliers, épargnants long terme | Sociétés, fondations, investisseurs court terme |
Durée du démembrement et fiscalité
- La durée varie généralement de 3 à 20 ans, selon les SCPI et les besoins de chaque partie.
- Nu-propriétaire : aucun revenu à déclarer pendant la durée → pas de fiscalité immédiate. À la fin, récupération de la pleine propriété sans fiscalité supplémentaire.
- Usufruitier : les revenus encaissés sont imposés comme des revenus fonciers (particulier) ou intégrés au résultat comptable (personne morale).
Exemple chiffré
Un investisseur achète en nue-propriété des parts de SCPI pour une valeur de 60 000 € (au lieu de 100 000 € en pleine propriété) avec un démembrement sur 15 ans.
- Pendant 15 ans : aucun revenu, aucune fiscalité.
- Au terme : il récupère la pleine propriété des parts, valorisées selon le marché, et commence à percevoir les loyers comme tout associé.
⚠️ Exemple illustratif. Le rendement et la valeur des parts ne sont pas garantis et dépendent du marché immobilier.
FAQ
Questions fréquentes
Quelle durée choisir pour un démembrement de SCPI ?
Tout dépend de vos objectifs. La nue-propriété est souvent souscrite pour 7–15 ans, l’usufruit pour 3–10 ans.
Quels sont les avantages fiscaux de la nue-propriété ?
Le nu-propriétaire n’encaisse pas de revenus pendant le démembrement : il ne paie donc pas d’impôts liés à cet investissement, tout en préparant des revenus futurs.
Qui peut investir en nue-propriété de SCPI ?
La nue-propriété s’adresse principalement aux particuliers qui souhaitent préparer leur retraite, différer la perception de revenus ou optimiser une transmission patrimoniale. Elle peut aussi intéresser des investisseurs disposant de liquidités mais n’ayant pas besoin de revenus immédiats.
Qui peut investir en usufruit de SCPI ?
Souvent des personnes morales (entreprises, associations, fondations) qui cherchent à placer leur trésorerie excédentaire sur quelques années, avec un rendement supérieur aux placements court terme.
Peut-on revendre ses parts démembrées avant terme ?
La liquidité est limitée : en pratique, il faut considérer, lorsqu'on investit en démembrement, qu'on ne peut pas revendre ses parts avant la fin du démembrement.
Le démembrement de parts de SCPI est une stratégie patrimoniale puissante qui permet soit de préparer des revenus futurs à prix réduit (nue-propriété), soit de maximiser des revenus immédiats (usufruit)
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