Le marché secondaire des SCPI

Introduction

Le marché secondaire des SCPI permet d’échanger des parts déjà émises. Son fonctionnement dépend d’abord du type de capital : fixe (carnet d’ordres, confrontations périodiques) ou variable (souscriptions/rachats auprès de la société de gestion). Comprendre ces mécanismes est essentiel pour fixer son prix, estimer les délais et limiter le risque d’illiquidité.

Les points clés à retenir

1. Capital fixe : vente/achat via carnet d’ordres avec confrontation périodique (mensuelle/trimestrielle). Le prix d’exécution résulte de l’offre et la demande.
2. Capital variable : retraits/souscriptions gérés par la société de gestion ; le prix est encadré (autour du prix de souscription/valeur de retrait).
3. Valeur de retrait : prix de souscription moins frais d’entrée (ordre de grandeur 8–12 %).
4. SCPI sans frais d’entrée : la valeur de retrait = valeur de souscription, mais un délai minimal de détention (3 à 5 ans) est souvent imposé avant revente sans pénalité.
5. Contexte 2023–2025 : tensions de liquidité (parts en attente, délais allongés).
6. Assurance-vie : cessions via rachat/arbitrage de l’assureur (logique différente du secondaire en direct).

Analyse approfondie

1) Deux cadres juridiques, deux façons d’échanger

SCPI à capital fixe. Les échanges se font au marché secondaire organisé par la société de gestion. Les vendeurs déposent un ordre avec un prix minimum et les acheteurs un prix maximum ; à date fixe, la confrontation détermine un prix d’exécution qui maximise le nombre de parts échangées. Entre deux confrontations, l’ordre reste inscrit au carnet d’ordres. Le prix dépend donc de l’offre et de la demande.

SCPI à capital variable. L’investisseur adresse une demande de retrait à la société de gestion ; les retraits sont exécutés (en file chronologique) par compensation avec les nouvelles souscriptions, ou via des mécanismes prévus par les statuts. Le prix de cession est encadré (proche du prix de souscription et de la valeur de retrait).

À noter : l’AMF rappelle la différence entre ordre de vente (marché secondaire des SCPI à capital fixe) et demande de retrait (capital variable).

2) Acheter des parts sur le marché secondaire (capital fixe)

1. Ouverture d’un compte et dépôt d’un ordre d’achat auprès de la société de gestion ou d’un intermédiaire habilité.
2. Prix : proposer un prix maximum ; plus il est proche des meilleures offres de vente, plus les chances d’exécution augmentent à la prochaine confrontation (souvent mensuelle).
3. Frais : droits d’enregistrement possibles et frais de transaction selon l’intermédiaire.

Certaines sociétés de gestion publient parfois la prochaine date de confrontation et les meilleures limites du carnet.

3) Vendre ses parts en pratique

Capital fixe (carnet d’ordres).

1. Déposer un ordre de vente avec prix plancher (net vendeur souhaité).
2. Attendre la confrontation : si un acheteur est en face, la cession se réalise au prix d’exécution ≥ prix plancher. Sinon, l’ordre reste en attente jusqu’à la prochaine confrontation.

Capital variable (demande de retrait).

1. Envoyer la demande (souvent par courrier ou via un formulaire sécurisé).
2. Exécution : dépend de la file d’attente et des souscriptions nettes ; en période tendue, le délai peut s’allonger.

Valeur de retrait & prix net perçu.

La valeur de retrait correspond au prix de souscription – frais d’entrée (usuellement 8–12 %). C’est l’ordre de grandeur du net vendeur en cas de revente sur une SCPI à capital variable (hors frais spécifiques). Mais certaines SCPI sans frais d’entrée (comme Iroko Zen, Remake Live, Eden…) affichent une valeur de retrait égale à la valeur de souscription. En revanche, elles imposent en général une période minimale de détention de 3 à 5 ans avant revente, sous peine de pénalités de retrait anticipé.

4) Délais & liquidité : ce que dit le marché récent

Le marché secondaire peut se bloquer en cas d’excès de vendeurs. Attendre une confrontation peut déjà prendre plusieurs semaines, mais dans certains cas, la liquidité est quasi inexistante pendant de longs mois. Des files d’attente se sont formées en 2023-2025 sur plusieurs grandes SCPI, et certains porteurs attendent depuis plus d’un an que leurs parts trouvent preneur.

Les sociétés de gestion peuvent activer des fonds de remboursement ou réviser les prix de part, mais ces dispositifs restent exceptionnels.

5) Détention via assurance-vie : pas (vraiment) le même « secondaire »

Si vos parts sont dans une assurance-vie, vous n’êtes pas sur le carnet d’ordres : vous demandez un rachat/arbitrage à l’assureur (les SCPI sont des unités de compte du contrat). En régime normal, l’assureur assume la liquidité pour l’assuré, même s’il répercute ensuite les ventes auprès des sociétés de gestion. À considérer : superposition de frais (SCPI + AV) et liste restreinte de SCPI éligibles.

Perspectives

À court terme, la liquidité dépendra du flux de souscriptions et des réajustements de prix des SCPI. La reprise de certaines plateformes de marché secondaire et la transparence accrue sur les carnets d’ordres peuvent fluidifier les échanges, mais ne suppriment pas le risque d’illiquidité, inhérent à l’immobilier non coté.

Recommandations pratiques (achat/vente)

Avant d’acheter (secondaire capital fixe)

1. Consultez le carnet d’ordres et la prochaine date de confrontation ; positionnez un prix réaliste.
2. Comparez le prix ciblé à la valeur de reconstitution/réalisation publiée pour jauger la décote ou la prime.

Avant de vendre

1. En capital fixe : calibrez votre prix plancher selon la profondeur d’acheteurs ; anticipez le délai.
2. En capital variable : vérifiez la file de retraits et la valeur de retrait pour estimer le net perçu.

SCPI sans frais d’entrée

1. Vérifiez la durée minimale de détention avant revente sans pénalité.
2. Gardez à l’esprit que la valeur de retrait = valeur de souscription, mais que le marché reste soumis aux mêmes délais.

Assurance-vie

1. Validez les frais d’arbitrage, la fréquence de valorisation des UC SCPI et les éventuelles limitations temporaires en période tendue.

Conclusion

Le marché secondaire des SCPI fonctionne bien tant qu’il y a des contreparties. En capital fixe, tout repose sur le carnet d’ordres et les confrontations ; en capital variable, sur la capacité de rachat de la société de gestion.

Les SCPI sans frais d’entrée simplifient la valorisation, mais imposent souvent une durée minimale de détention. La valeur de retrait, les frais, et surtout la liquidité réelle du marché déterminent le délai et le prix effectif de cession. Dans les périodes tendues, certains porteurs peuvent attendre plusieurs mois, voire plus d’un an pour vendre leurs parts. Enfin, via l’assurance-vie, la liquidité est mieux gérée mais au prix de frais supplémentaires et d’une offre plus restreinte.

Un suivi régulier des rapports de gestion, files de retrait et carnets d’ordres reste indispensable avant toute décision d’achat ou de vente.